L’article L145-46-1 du code de commerce, prévoit un droit de préférence pour le locataire ayant conclu un bail commercial, en cas de vente du local loué.

Ce droit d’ordre public concerne les locaux à usage commercial ou artisanal.

La LOI PINEL prévoit expressément qu’un certain nombre de cessions en sont exclues, notamment :

-cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,

-cession unique de locaux distincts

-cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux

-cession d’un local au conjoint du bailleur, ou ascendant, descendant du bailleur ou de son conjoint

Le code de commerce prévoit la procédure d’information du preneur, le formalisme et les délais à respecter.

Si le bailleur ne respecte pas le formalisme de la notificationau locataire, cette dernière est considérée comme nulle et non-existante, ainsi le délai de réponse accordé au locataire est réputé ne pas avoir commencé à courir. De ce fait, toute vente qui aurait lieu avec un tiers acquéreur (acheteur autre que le locataire) risquerait elle aussi d’être annulée. 

La Cour de Cassation (Cass.3^e civ. 15-02-2023) vient de confirmer la jurisprudence, en rappelant une limite à ce droit. En cas de liquidation judiciaire du bailleur, un locataire commercial ne peut pas exercer son droit de préférence sur les locaux lorsque ceux-ci font l’objet d’une vente de gré à gré autorisée par le juge-commissaire.

La vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice (C. com. art. L 642-18). Par suite, les dispositions de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, accordant un droit de préférence au locataire commercial si le propriétaire envisage de vendre le local loué, ne sont pas applicables, de sorte qu’une telle vente ne peut pas donner lieu à l’exercice du droit de préférence par un locataire commercial.

L’article L 145-46-1 ne vise que les ventes volontaires